Der erste Schritt ist die sorgfältige Prüfung Ihrer Immobilie. Wir analysieren den Zustand Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses und machen Sie auf etwaige Mängel aufmerksam, die vor der Vermietung behoben werden sollten – zum Beispiel defekte Armaturen, nicht funktionierende Heizkörper oder abgewohnte Bodenbeläge. Denn: Eine gepflegte Immobilie ist der Schlüssel zu guten Mietverhältnissen.

Auch die rechtliche Einordnung Ihrer Immobilie ist zu Beginn wichtig: Fällt sie unter das Mietrechtsgesetz (MRG)? Welche Regelungen gelten für Miethöhe, Befristung oder Kündigung? Diese Fragen klären wir mit Ihnen gleich zu Beginn, um die richtige Mietstrategie zu wählen.

Welche Unterlagen brauche ich, um eine Wohnung zu vermieten?

Für eine erfolgreiche und rechtssichere Vermietung benötigen Sie folgende Unterlagen:

·         Ein gültiger Energieausweis ist gesetzlich verpflichtend (§ 3 EAVG 2012) und muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und bei Vertragsabschluss übergeben werden. Er zeigt den energetischen Zustand Ihrer Immobilie und bleibt 10 Jahre gültig. Liegt kein Energieausweis vor, drohen Verwaltungsstrafen.

·         Mietvertrag

·         Grundriss und Wohnflächenberechnung

·         Betriebskostenaufstellung

·         Übergabeprotokoll (dokumentiert den Zustand der Immobilie, siehe unten).

·         Inventarliste (bei möblierten Wohnungen, siehe unten).

·         Nachweise zur Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes (zum Beispiel Baujahr, Parifizierung)

Wie viel Miete kann ich verlangen?

Die zulässige Miethöhe hängt in erster Linie davon ab, ob und in welchem Umfang Ihre Immobilie dem Mietrechtsgesetz unterliegt. Bei älteren Gebäuden mit Baujahr vor 1945, also typischen Altbauwohnungen, kommt oft der sogenannte Richtwert zur Anwendung. Dieser wird je nach Bundesland festgelegt und darf nur unter bestimmten Bedingungen, etwa bei besonders guter Ausstattung, durch Zuschläge erhöht werden.

Anders verhält es sich bei neueren Gebäuden, bestimmten Dachgeschoßausbauten oder Einfamilienhäusern. Hier gilt in vielen Fällen keine oder nur eine eingeschränkte Anwendung des Mietrechtsgesetzes – und damit besteht ein größerer Spielraum bei der Mietpreisgestaltung.

Neben der gesetzlichen Grundlage spielen aber auch Lage, Größe, Zustand und Ausstattung der Immobilie eine wichtige Rolle. Eine helle Wohnung mit Balkon in guter Lage erzielt naturgemäß einen anderen Mietpreis als eine renovierungsbedürftige Wohnung in weniger zentraler Umgebung. Auch Besonderheiten wie eine hochwertige Küche, ein Aufzug oder ein Stellplatz wirken sich auf den erzielbaren Preis aus.

Wir helfen Ihnen dabei, die rechtlichen Rahmenbedingungen korrekt einzuordnen und den optimalen Mietpreis zu bestimmen.

Wie finde ich den richtigen Mieter?

Den passenden Mieter zu finden ist wichtig für ein langfristig gutes Mietverhältnis. Dabei sollten Sie wissen, welche Informationen Sie erfragen dürfen und wo Grenzen gesetzt sind. Zulässig sind beispielsweise Fragen nach dem Beruf, dem monatlichen Einkommen oder der Anzahl der einziehenden Personen. Auch ob Haustiere mitgebracht werden sollen, ist eine relevante Information, vor allem, wenn die Hausordnung hierzu Regelungen trifft.

Ebenso ist es üblich, sich einen Einkommensnachweis oder eine Selbstauskunft vorlegen zu lassen. Diese gibt Aufschluss über die Bonität potenzieller Mieter und hilft dabei, das Risiko von Zahlungsausfällen einzuschätzen. Fragen nach Religion, ethnischer Herkunft oder Familienplanung hingegen sind unzulässig und dürfen nicht gestellt werden.

Wir übernehmen für Sie die komplette Mietersuche – vom professionellen Exposé über die Koordination der Besichtigungen bis hin zur Bonitätsprüfung.

Was gehört in einen Mietvertrag?

Ein Mietvertrag regelt das gesamte Mietverhältnis und sollte individuell auf Ihre Immobilie und Ihre Vorstellungen abgestimmt sein. Neben der vereinbarten Miethöhe werden darin auch Details zur Kaution, zur Wertsicherung (etwa durch Indexanpassung), zu Betriebskosten und zur Vertragsdauer festgelegt.

Ob Sie unbefristet oder befristet vermieten möchten, welche Kündigungsfristen gelten, ob Haustiere erlaubt sind oder wer für kleinere Reparaturen zuständig ist: All das sollte klar und schriftlich vereinbart werden. Wenn Sie möbliert vermieten, empfiehlt es sich, eine Inventarliste in den Vertrag aufzunehmen. Auch Regelungen zur Hausordnung oder zur Nutzung von Allgemeinflächen wie Garten oder Fahrradkeller gehören in einen guten Mietvertrag.

Wir sorgen dafür, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind und der Vertrag gleichzeitig Ihre Interessen bestmöglich schützt – klar formuliert, verständlich und vollständig.

Was kostet es, mit einem Makler zu vermieten?

Seit Juli 2023 gilt in Österreich das sogenannte Bestellerprinzip. Das bedeutet: Wer den Makler beauftragt, übernimmt auch die Kosten. Beauftragen Sie als Vermieter also einen Makler mit der Vermittlung Ihrer Immobilie, tragen Sie die Provision. Diese richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und beträgt in der Regel bis zu zwei Bruttomonatsmieten (bei unbefristeten Verträgen) oder eine Bruttomonatsmiete (bei Verträgen unter drei Jahren), jeweils zuzüglich Umsatzsteuer.

Dafür erhalten Sie ein umfassendes Servicepaket - von der Mietpreisermittlung über die professionelle Präsentation und Besichtigungen bis hin zur Bonitätsprüfung und Erstellung des Mietvertrags. Auch die Wohnungsübergabe und spätere Rücknahme übernehmen wir auf Wunsch für Sie.

Was muss ich beim Wohnungsübergabeprotokoll beachten?

Ein Übergabeprotokoll schützt sowohl Vermieter als auch Mieter. Es dokumentiert den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe und schafft eine verlässliche Grundlage für spätere Rückgaben oder etwaige Ansprüche. Darin sollten die Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Fernwärme ebenso festgehalten werden wie der Zustand der Böden, Fenster, Türen und Sanitäranlagen.

Etwaige Mängel, wie zum Beispiel Kratzer im Parkett oder beschädigte Fliesen, sollten genau beschrieben und idealerweise fotografisch dokumentiert werden. Auch die Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel gehört ins Protokoll. Bei möblierten Wohnungen sollte zusätzlich eine Inventarliste beigelegt werden, die mit dem Protokoll abgeglichen wird.

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, dem Mieter eine sichere und bewohnbare Wohnung zu übergeben und während des Mietverhältnisses für die Instandhaltung zu sorgen. Dazu zählen unter anderem Reparaturen am Dach, an der Therme oder an Wasser- und Stromleitungen. Ebenso liegt es in Ihrer Verantwortung, nach Beendigung des Mietverhältnisses eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zu erstellen und die Kaution, gegebenenfalls abzüglich entstandener Schäden, fristgerecht zurückzuzahlen. Besonders wichtig ist ein rechtssicherer Mietvertrag, der Klarheit für beide Seiten schafft.

Als Vermieter in Österreich stehen Ihnen verschiedene Rechte zu: das Recht auf pünktliche Mietzahlung, das Recht, die Wohnung bei berechtigtem Interesse (zum Beispiel für Reparaturen) zu betreten, sowie das Recht auf fristlose Kündigung bei bestimmten Verstößen, etwa bei wiederholtem Zahlungsverzug. Darüber hinaus dürfen Sie eine Hausordnung festlegen, die das Zusammenleben im Haus regelt. Welche Rechte genau gelten, hängt davon ab, ob Ihr Mietverhältnis unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt oder ausschließlich durch das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) geregelt ist.

Eine Mieterhöhung ist grundsätzlich dann möglich, wenn eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag vereinbart wurde oder sich gesetzliche Mietrichtwerte geändert haben. Auch nach umfassenden Modernisierungen oder Verbesserungsmaßnahmen an der Wohnung kann eine Anpassung gerechtfertigt sein. Ohne entsprechende Regelungen im Mietvertrag ist eine Erhöhung jedoch rechtlich schwierig durchzusetzen. Wir beraten Sie gerne, wie Sie Mietverträge rechtssicher gestalten und Ihre Interessen wahren.

Bleibt die Miete aus, sollten Sie zunächst eine Mahnung mit angemessener Fristsetzung verschicken. Führt das nicht zum Erfolg, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine gerichtliche Kündigung erfolgen. Je nachdem, ob das Mietverhältnis dem MRG unterliegt oder nicht, unterscheiden sich die rechtlichen Rahmenbedingungen. Ein klar formulierter Mietvertrag schafft hier von Beginn an Sicherheit und kann spätere Konflikte vermeiden helfen.

Als Vermieter müssen Sie mit verschiedenen laufenden Kosten rechnen, etwa für Reparaturen, Verwaltung oder Maklerleistungen. Diese Ausgaben können Sie in vielen Fällen steuerlich als Werbungskosten geltend machen. Gleichzeitig sind Ihre Mieteinnahmen einkommensteuerpflichtig. Überschreiten Ihre Einnahmen 30.000 Euro jährlich, kann zusätzlich Umsatzsteuer anfallen. Es lohnt sich, gleich zu Beginn eine steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen – das schafft Klarheit und spart langfristig Geld.

Ein Makler nimmt Ihnen nicht nur viel organisatorische Arbeit ab, sondern reduziert auch Ihr rechtliches Risiko. Er kümmert sich um die marktgerechte Bewertung Ihrer Immobilie, erstellt ein professionelles Exposé, übernimmt die Mietersuche und organisiert Besichtigungen. Außerdem prüft er die Bonität potenzieller Mieter, erstellt rechtssichere Verträge und begleitet die Übergabe mit einem detaillierten Protokoll. Vor allem bei der Erstvermietung oder wenn Sie wenig Zeit haben, ist die Zusammenarbeit mit einem Makler eine lohnende Investition.

Die Vermietung einer Immobilie bringt Verantwortung mit sich - gleichzeitig aber auch viele Chancen. Wer gut vorbereitet ist und sich professionell beraten lässt, kann rechtliche Fallstricke vermeiden und langfristig von stabilen Einnahmen profitieren.

Sie möchten Ihre Immobilie vermieten?

Dann sprechen Sie mit uns. Kollitsch Immobilien ist Ihr verlässlicher Partner für eine sichere, rechtlich fundierte und rentable Vermietung.